Er is sprake van overwaarde als je woning meer waard is dan de hypotheek die je hebt openstaan. Maar wanneer betaal je belasting over deze overwaarde? En wat kun je het beste doen met je overwaarde? Wij vertellen je hoe het zit.
Overwaarde is de mogelijke verkoopopbrengst van je woning, na aftrek van de hypotheekschuld en de verkoopkosten. Het is in principe de winst die je zou maken bij de verkoop van je woning, nadat alle financiële verplichtingen zijn verrekend. De overwaarde zit in je huis, in de volksmond zeggen mensen ook wel dat het “geld in stenen” zit. De overwaarde wordt in principe pas beschikbaar wanneer je besluit je woning te verkopen. Maar als je graag in de woning wilt blijven wonen, zijn er ook alternatieve opties om het geld uit ‘de stenen’ te halen.
De overwaarde kun je berekenen als je weet hoeveel je woning op dit moment waard is en hoeveel hypotheekschuld je nog hebt. De marktwaarde kun je controleren met een WOZ-waardebepaling of laten vaststellen door een erkend taxateur in een taxatierapport. Je openstaande hypotheekschuld kun je terugvinden in MijnHypotheekOnline.
Overwaarde huis = Huidige woningwaarde – openstaande hypotheekschuld
Voorbeeldberekening overwaarde
1. Vermogenbelasting
Als je in je koopwoning met overwaarde blijft wonen, hoef je daar geen belasting over te betalen. Wil je de overwaarde uitbetalen op je spaarrekening? Dan wordt het bedrag als onderdeel van je totale vermogen beschouwd. Zodra jouw vermogen een bepaalde drempel overschrijdt, ben je verplicht vermogensbelasting te betalen. In 2024 is deze drempel vastgesteld op € 57.000,- als je alleenstaand bent, of € 114.000,- als jij en je partner fiscaal partners zijn.
2. Onroerende zaakbelasting (OZB)
Als huiseigenaar betaal je een bedrag aan onroerende zaakbelasting (OZB) aan de gemeente. Dit is een percentage van je WOZ-waarde van je woning. Wanneer de marktwaarde van je huis stijgt, kan het zijn dat je meer onroerende zaakbelasting betaalt. Gelukkig gaat het vaak relatief gezien om niet al te veel geld. Sommige gemeenten baseren ook de rioolheffing op de WOZ-waarde. Als dat zo is, zal je bij een hogere woningwaarde ook iets meer rioolheffing moeten betalen.
3. Bijleenregeling
Ga je verhuizen en gebruik je de overwaarde om een ander huis te kopen en de hypotheek voor het nieuwe huis te verlagen? Ook dan hoef je geen belasting over de overwaarde te betalen. Gebruik je de overwaarde bij een verhuizing naar een andere koopwoning niet of niet volledig voor de aankoop van je nieuwe woning? In dat geval krijg je te maken met de bijleenregeling: over het bedrag aan overwaarde dat je niet in de nieuwe woning investeert, ontvang je geen hypotheekrenteaftrek.
De overwaarde op je huis is niet zomaar een bedrag dat je op de plank hebt liggen, of op je bankrekening gestort krijgt. Maar door je huis te verkopen en te verhuizen naar een volgende woning kun je de overwaarde wél gebruiken. Door de bijleenregeling word je namelijk fiscaal aangemoedigd om de overwaarde te gebruiken voor de aanschaf van je volgende huis.
1. Woning verbouwen of verduurzamen
Wil je niet verhuizen maar je eigen huis verbeteren? Met je overwaarde kun je ook het verbouwen of verduurzamen van je woning financieren. Hiervoor moet je de overwaarde die in je woning zit wel vrij weten te maken. Dit kun je doen door bijvoorbeeld je hypotheek te verhogen. Let op: wij toetsen wel eerst opnieuw of je een hogere hypotheek kunt betalen.
2. Belastingvrij schenken
Je kunt de overwaarde op je huis ook gebruiken om een bedrag aan je kinderen te schenken. Het is fiscaal vaak een stuk voordeliger om al bij leven een deel van jouw vermogen (waaronder ook de overwaarde van het koophuis valt) te schenken aan je (klein)kinderen dan om het als erfenis aan hen achter te laten. Dat scheelt tegen die tijd erfbelasting. Een belastingvrije schenking is daarvoor een interessante optie.
3. Consumptieve bestedingen
Je kunt je overwaarde (voor een deel) opnemen om ermee te doen wat jij wilt, dus ook voor het aanschaffen van bijvoorbeeld een auto, camper of caravan. Bij Neo Hypotheken kun je tot 50% van de waarde van je huis de overwaarde opnemen. Let op: over dit bedrag mag je geen hypotheekrente aftrekken voor de inkomstenbelasting. Je netto maandlasten worden hierdoor dus hoger.
4. Hypotheekrente verlagen
Als de overwaarde op je woning is toegenomen, bestaat er de mogelijkheid dat je kunt besparen op je hypotheek. Als je een hypotheek hebt zonder NHG dan is je hypotheek immers ingedeeld in een risicoklasse en hoe lager het risico, des te lager de hypotheekrente. Als je huis meer waard is geworden en je hypotheek minder of gelijk is gebleven, dan loopt de bank minder risico en kun je mogelijk besparen doordat je in een lagere risicoklasse valt met een lagere hypotheekrente.
