Kosten huis kopen

Naast de koopsom voor de woning zelf, krijg je te maken met een aantal bijkomende kosten voor een huis kopen. Aan welke kosten moet je denken? Kun je dit meefinancieren in je hypotheek? En welke kosten zijn aftrekbaar bij je belastingaangifte? Wij geven antwoord op al je vragen!

Huis kopen kosten

Wanneer je een bestaande woning koopt krijg je bovenop de aankoopprijs te maken met aankoopkosten. Deze aankoopkosten bestaan uit de Kosten Koper (k.k.) en diverse bijkomende (financiering) kosten. De tweede categorie kosten verschilt per woningkoper. Over het algemeen wordt uitgegaan van een percentage van 4-6% van de koopsom van de woning voor de totale aankoopkosten. Voorheen was het zo dat je deze kosten voor het kopen van een huis soms kon meefinancieren in je hypotheek. Helaas is dat sinds 2013 niet meer mogelijk. Je mag nu nog maar 100% van je woningwaarde aan hypotheek afsluiten. Dit betekent dat je de kosten voor het kopen van een huis uit eigen middelen moet betalen: dit kan spaargeld zijn, overwaarde van de vorige woning of een schenking.

Bestaand huis kopen: kostenoverzicht

Kosten Koper kosten

Overdrachtsbelasting: Het standaardtarief voor de overdrachtsbelasting bedraagt 2%. In principe dien je altijd 2% van de koopsom als overdrachtsbelasting te betalen bij de aankoop van een woning. Er zijn echter twee uitzonderingen: wanneer het gaat om de aanschaf van een woning die je niet voor eigen bewoning gaat gebruiken (zoals een vakantiehuis, vastgoedinvestering of een woning voor je kinderen), dan betaal je 10,4% in 2024, of wanneer je in aanmerking komt voor de startersvrijstelling van overdrachtsbelasting (huizenkopers tussen 18 en 35 jaar van een woning van maximaal € 510.000).
Notariskosten: Wanneer je een woning koopt, ben je als koper verplicht om een notaris in te schakelen. De notaris stelt de officiële aktes op, zoals de akte van levering die de juridische overdracht van het eigendom van de woning regelt en de hypotheekakte waarmee de woning in onderpand aan de geldverstrekker wordt gegeven. Elke notaris hanteert zijn eigen tarieven voor deze diensten, maar je kunt gemiddeld van een bedrag van €1.200 uitgaan.

Kosten Koper

Aanvullende kosten

Advies- en bemiddelingskosten: De kosten voor hypotheekadvies en bemiddeling worden door de hypotheekadviseur in rekening gebracht. Deze kosten kunnen een vast bedrag of een uurvergoeding zijn, afhankelijk van de adviseur.
Aanvraag van NHG: Als je in aanmerking komt voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG), wordt er een NHG premie in rekening gebracht ter dekking van de garantie, die momenteel 0,6% van het hypotheekbedrag bedraagt. Veelal is de NHG rente lager dan op niet-NHG hypotheken, dus er staat mogelijk een rentevoordeel tegenover de premiekosten.
Bankgarantie: In plaats van 10% van de totale koopsom op een rekening bij de notaris te storten (de waarborgsom), kun je de hypotheekadviseur vragen om een bankgarantie te regelen. De kosten voor een bankgarantie zijn meestal 1% van het bedrag waarvoor de bank garant staat. Oftewel: 0,1% van de koopsom.
Rente en kosten overbruggingskrediet: De rente die je betaalt over een overbruggingskrediet is fiscaal aftrekbaar, zolang dit krediet is afgesloten voor je eigen woning.
Taxatierapport: om een hypotheek te kunnen krijgen voor de aankoop van een woning, moet je een bestaande woning laten taxeren door een erkend taxateur die is aangesloten bij NRVT (Nederlands Register van Vastgoed Taxateurs). Meestal liggen de kosten van een gevalideerd taxatierapport tussen de €550 en €1.000, afhankelijk van bijvoorbeeld de grootte van je woning. Neo Hypotheken accepteert echter ook een desktoptaxatie voor bestaande woningen voor NHG en Niet-NHG hypotheken tot en met 90% LTV.
Aankoopmakelaar kosten: Schakel je een aankoopmakelaar in? Aankoopmakelaars kunnen zowel een vast bedrag als een percentage van de aankoopprijs als vergoeding vragen, dus het is verstandig om offertes op te vragen bij lokale makelaars in jouw omgeving.
Bouwtechnische keuring: Bij de aankoop van een bestaande woning is het verstandig om een bouwkundige keuring uit te laten voeren. Dit geeft je zekerheid over de staat van de woning, en de resultaten van de keuring kunnen tijdens de onderhandelingen worden gebruikt.

Goed om te weten!

Als je boven de vraagprijs biedt, moet je het bedrag wat je overbiedt mogelijk betalen met eigen geld. Omdat je niet meer mag lenen dan de waarde van het huis. Deze waarde wordt bepaald door een onafhankelijke taxateur.

Overbieden huis

Rekenvoorbeeld: kosten huis berekenen

Wanneer je een woning koopt voor € 400.000 en gebruik maakt van de Nationale Hypotheek Garantie, dien je rekening te houden met de volgende kosten.

Kosten Koper:

Overdrachtsbelasting (2% van de koopsom, indien er geen vrijstelling geldt): € 8.000
Notariskosten: € 1.200

Overige kosten:

Advies- en bemiddelingskosten: € 2.000
Bankgarantie: € 400 (0,1% van de koopsom)
Nationale Hypotheek Garantie aanvraag: € 2.400 (0,6% van de koopsom)
Makelaarskosten: € 5.200 (1,3% van de koopsom)
Taxatiekosten (op locatie): € 600
Bouwkundige keuring: € 350

Totale kosten:

Door de hierboven vermelde kosten op te tellen, kom je uit op een bedrag van € 20.150 dat je uit eigen middelen moet inbrengen. Dus grofweg 5% van de woning aankoopsom. Als je vrijgesteld bent van de overdrachtsbelasting, bedraagt het bedrag €12.150.

Let op: deze bedragen zijn een schatting en kunnen in werkelijkheid variëren. Zo is het natuurlijk ook mogelijk om ervoor te kiezen een woning te kopen zonder de tussenkomst van een aankoopmakelaar en/of zonder Nationale Hypotheek Garantie. In dat geval kun je de bijbehorende kosten buiten beschouwing laten.

Aftrekbare kosten huis kopen

Wanneer je een woning koopt mag je veel van de eenmalige én periodieke kosten aftrekken van je belastbare inkomen in box 1. Op deze manier krijg je een deel van de gemaakte kosten een jaar later terug. Dat scheelt je onder aan de streep een flink bedrag. Ontdek welke kosten aftrekbaar zijn bij je belastingaangifte.

Aftrekbare kosten woning

Neo Hypotheken Aftrekbare Kosten Eigen Woning

Kosten nieuwbouwwing vs. bestaande woning

Een nieuwbouwhuis koop je ‘vrij op naam’ (v.o.n.). Omdat je de eerste bewoner van de woning bent, betaal je geen overdrachtsbelasting van 2%. Toch krijg je ook bij een nieuwbouwwoning te maken met extra kosten. Deze kosten zijn deels hetzelfde als bij de kosten van een bestaand huis, maar er zijn ook verschillen.

	Nieuwbouw	Bestaande bouw
Overdrachtsbelasting	Nee	Ja
Notariskosten	Ja*	Ja
Taxatiekosten	Ja**	Ja
Advies- & bemiddeliingskosten	Ja	Ja
Aanvraagkosten NHG	Ja***	Ja***
Bouwtechnische keuring	Nee	Ja
Opleveringskeuring	Ja	Nee
Makelaarskosten	Nee	Ja****
Bouwrente	Ja	Nee
Bankgarantie	Ja	Ja
Renteverlies aannemer	Ja	Nee
Rente uitstel aannemer	Ja	Nee

* Bij nieuwbouw geen kosten voor akte van levering, wel voor hypotheekakte

** Bijnieuwbouw alleen sprake van verplichte taxatie in geval van bouw in eigen beheer of niet-projectmatige bouw

*** Als je hiervoor in aanmerking komt

**** Mits je hiervoor kiest

De informatie op deze pagina is gecontroleerd door:

Mark van der Geer
Hoofd Risk & Compliance