Neo Hypotheken Opstalrecht

Opstalrecht

Opstalrecht is het recht om een gebouw op, in of boven een stuk grond te plaatsen, terwijl de grond of het gebouw van een ander is. Bij Neo Hypotheken is het mogelijk om een hypotheek aan te vragen voor een woning waarop recht van opstal geldt. Wil je meer weten over het opstalrecht?

Wat is opstalrecht?

Een recht van opstal is een zakelijk recht om een gebouw op, in of boven een stuk grond te plaatsen, terwijl de grond of het gebouw van iemand anders is. Bijvoorbeeld een schuur die deels op de grond van een buurman staat. Zonder het recht van opstal is de buurman automatisch (mede-)eigenaar van de schuur. Door het recht van opstal ontstaat er een scheiding tussen de grond en datgene dat daarop is gebouwd of geplaatst. Ondanks dat de schuur bijvoorbeeld op de grond van bijvoorbeeld je buurman staat, kun jij met opstalrecht wel de eigenaar van de schuur zijn. Tijdens de periode van het recht van opstal heb jij (de opstalhouder of opstaller) het recht om het gebouw of werk te gebruiken, te wijzigen en te verwijderen.

Zonder opstalrecht bouwen op andermans grond 

Het bouwen op iemands grond zonder toestemming voor opstalrecht of erfpachtrecht heeft grote gevolgen, omdat het gebouw dan niet jouw eigendom is. In Nederland wordt dit "natrekken" genoemd. Met andere woorden, als je een gebouw op iemands grond plaatst zonder de juiste wettelijke rechten, wordt dat gebouw automatisch eigendom van de eigenaar van de grond.

Hoe werkt het recht van opstal?

Het verkrijgen van opstalrecht kan op twee manieren.

Via een notariële opstalovereenkomst

Voor het verkrijgen van opstalrecht moeten zowel de opstalgever als de opstalhouder / opstaller naar de notaris voor het opmaken van een notariële opstalovereenkomst. In de akte staan afspraken tussen jou als opstaller en de grondeigenaar (opstalgever), bijvoorbeeld de duur van het recht en een eventuele betaalverplichting (retributie). De notaris zorgt vervolgens voor inschrijving in de openbare registers. De openbare registers zijn via het Kadaster te raadplegen.

Via verjaring

Het recht van opstal kan ook worden verkregen door verjaring. Dit betekent dat je automatisch het recht van opstal krijgt na een periode van tien tot twintig jaar wanneer je een opstal hebt gebouwd op iemand anders zijn grond. Verjaring treedt pas op als de grondeigenaar gedurende de looptijd van de opstalovereenkomst op de hoogte is van de situatie en al die jaren geen bezwaar heeft gemaakt.

Vergoeding opstalrecht: de retributie

De grondeigenaar kan jou om een vergoeding vragen, omdat jij zijn of haar grond gebruikt. Dit wordt ook wel een retributie genoemd. Deze jaarlijkse vergoeding kan worden gezien als een soort huur of vergoeding voor het recht om de grond te gebruiken voor het bouwen en behouden van een opstal (zoals een gebouw) gedurende een bepaalde periode. De hoogte van deze vergoeding is afhankelijk van de specifieke omstandigheden en de onderlinge afspraken in de notariële opstalovereenkomst. 

Voor- en nadelen opstalrecht

Voordelen opstalrecht

  • Toegang tot grond zonder eigendom: Met recht van opstal heb je het recht om bijvoorbeeld een gebouw te bouwen op grond die eigendom is van iemand anders. 
  • Mogelijkheden om te investeren: opstalrecht kan de kans bieden om te investeren in onroerend goed zonder het volledige eigendom te hoeven verkrijgen. Het kan ook een manier zijn om passief inkomen te genereren door het verhuren of leasen van het gebouw op de grond.
  • Retributie is fiscaal aftrekbaar: de opstalvergoedingen die de opstalhouder aan de grondeigenaar betaalt, zijn fiscaal aftrekbaar bij de inkomstenbelastingaangifte in box 1. 

Nadelen opstalrecht

  • De kosten: Het vestigen van een opstalrecht kan juridische en notariële kosten met zich meebrengen, en het onderhouden van de opstal kan extra kosten met zich meebrengen.
  • Afhankelijkheid van de grondeigenaar: De opstalhouder is afhankelijk van de grondeigenaar voor de toestemming om de grond te gebruiken en kan beperkingen worden opgelegd.
  • Beëindiging van het recht: Een opstalrecht kan eindigen om verschillende redenen, zoals verloop van tijd, opzegging, verjaring of natrekking. Dit kan leiden tot het verlies van investeringen in de opstal.
  • Verkoop kan lastig zijn: Het kan moeilijker zijn om onroerend goed met een opstalrecht te verkopen in vergelijking met eigendom van de grond. Potentiële kopers kunnen terughoudend zijn vanwege de beperkingen en onzekerheden die gepaard gaan met opstalrechten.

Opstalrecht bij Neo Hypotheken

Neo Hypotheken accepteert recht van opstal onder de volgende voorwaarden: 

  • Het betreft een zelfstandig (overdraagbaar) recht van opstal. Op een afhankelijk opstalrecht kan geen hypotheek worden gevestigd.
  • De opstalgever is een (semi-)overheidsinstantie, zoals een gemeente, provincie, hoogheemraadschap of woningbouwvereniging. 
  • Beperkt recht van opstal voor nutsvoorzieningen (bijvoorbeeld als een rioolpijp door de tuin loopt)
  • In de opstalovereenkomst staat de (resterende) duur van het opstalrecht. 
  • Als het recht van opstal niet eeuwigdurend is, is de looptijd van de Neo Hypotheek gemaximeerd tot de looptijd van het recht van opstal, en moet de gehele hypotheek aan het einde van de looptijd zijn afgelost. 
  • De overeenkomst van het recht van opstal staat het gebruik van de grond voor ontsluiting naar de openbare weg toe en bevat geen onredelijke bepalingen. 
  • In de overeenkomst staat dat bij (tussentijdse) opzegging door de opstalgever, hij of zij verplicht is de waarde van de opstal(len) te vergoeden, of dat (tussentijdse) opzegging van de overeenkomst door de opstalgever überhaupt niet mogelijk is. 
  • De retributie wordt in mindering gebracht van het maximale hypotheekberekening. Als de retributie binnen 3,5 jaar na de datum van het renteaanbod wordt aangepast, dan gaan we uit van de nieuwe retributie als deze hoger is.

Veelgestelde vragen

Het opstalrecht en erfpacht zijn allebei beperkte rechten die je het recht geven om zaken op andermans grond te gebruiken. Hierdoor lijken deze rechten veel op elkaar. Toch zijn er verschillen tussen erfpacht en opstal. Het belangrijkste verschil is dat erfpacht een gebruiksrecht biedt, terwijl opstalrecht een eigendomsrecht biedt. 

Ja, als je eigenaar wordt van rechten op onroerende zaken zoals het opstalrecht betaal je overdrachtsbelasting. 

  • Rechten: Als opstalhouder heb je het recht om de opstal te bezitten en te gebruiken in overeenstemming met de voorwaarden en beperkingen die zijn vastgelegd in de notariële akte. Je hebt bijvoorbeeld het recht om het gebouw te verhuren, te renoveren of te verkopen, afhankelijk van de overeengekomen bepalingen.
  • Verplichtingen: Als opstalhouder ben je verantwoordelijk voor het onderhoud en de reparatie van de opstal. Het is ook jouw verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat het gebouw in goede staat verkeert en voldoet aan de geldende wet- en regelgeving. Daarnaast dien je eventuele huur- of vergoedingsverplichtingen (retributie) na te komen die zijn overeengekomen met de eigenaar van de grond.

Er bestaat een onderscheid tussen een zelfstandig recht van opstal en een afhankelijk recht van opstal.

  • Een zelfstandig recht van opstal kan op verschillende manieren tot stand komen. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren door opzegging, tenzij de akte van vestiging iets anders bepaalt. Ook kan het ontstaan na afloop van de in de akte vastgestelde duur. In gevallen waarin de opstaller ernstig in verzuim is, kan dit eveneens een reden zijn om de overeenkomst te ontbinden.
  • Bij een afhankelijk recht van opstal wordt het recht gevolgd door het recht waaraan het is gekoppeld, zoals erfpacht of huur. Als dit onderliggende recht vervalt, geldt dit ook voor het recht van opstal.

Een recht van opstal kan op verschillende manieren eindigen, waarvan de meest voorkomende zijn:

  • Verloop van de tijd: Een recht van opstal kan worden vastgesteld voor een specifieke periode of voor onbepaalde tijd. Als het recht van opstal voor een bepaalde periode is vastgesteld, eindigt het automatisch aan het einde van die periode.
  • Opzegging: Het is mogelijk om een recht van opstal op te zeggen, hetzij door de opstalgever (degene die het recht heeft verleend) of door de opstaller (degene die het recht heeft verkregen). Deze opzegging moet schriftelijk worden gedaan en moet ten minste één jaar voor het einde van het recht van opstal plaatsvinden.
  • Verjaring: Een recht van opstal kan verjaren, wat betekent dat het recht vervalt doordat het niet wordt uitgeoefend gedurende een periode van twintig jaar.
  • Natrekking: Natrekking houdt in dat een constructie die op andermans grond is gebouwd, automatisch eigendom wordt van de eigenaar van die grond wanneer het recht van opstal eindigt.
  • Vernietiging: Een recht van opstal kan worden vernietigd als het is vastgesteld in strijd met de wet of als het is verkregen door misbruik van bevoegdheid.

De informatie op deze pagina is gecontroleerd door:

mark-van-der-geer
  • Mark van der Geer
  • Hoofd Risk & Compliance
Waar kunnen we je mee helpen?
Service