Neo Hypotheken Erfpacht

Erfpacht

In Nederland staat een groot aantal huizen op grond met erfpacht, een recht dat het midden houdt tussen eigendom en huur. Benieuwd wat erfpacht nou precies is? En wat de impact van erfpacht op je hypotheek is? Neo Hypotheken legt het je uit.

Wat is erfpacht?

Erfpacht is een zakelijk recht dat je toestaat om de grond van iemand anders voor langere tijd te gebruiken (te “pachten”). Als je een woning met erfpacht koopt, koop je niet de grond, maar het recht van erfpacht op de grond en de woning die daarop staat.  Oftewel: je koopt het huis zónder de grond. De eigendom van de grond blijft bij de verpachter. De verpachter is meestal de gemeente, maar kan ook een particulier, een bedrijf of een woningcorporatie zijn. Als erfpachter heb je het recht om de grond en de woning die erop staat exclusief te gebruiken op dezelfde manier als een eigenaar. Jouw positie als erfpachter lijkt dan ook meer op die van een woningeigenaar dan op die van een huurder, want je bent  zelf verantwoordelijk voor het onderhoud en kunt je huis verbouwen zoveel je wilt. 

 

Erfpachtcanon 

De vraagprijs voor woningen met erfpacht is vaak lager dan voor woningen zonder erfpacht. Logisch, want in het geval van erfpacht koop je niet de grond, alleen de woning. Voor het gebruik van de grond moet je wel ieder jaar een vast bedrag aan “huur” betalen. Dit wordt het erfpachtcanon genoemd. Vaak betaal je dit bedrag jaarlijks, maar heb je ook de optie om dit bedrag over de twaalf maanden van het jaar te verdelen. In de akte van vestiging staan de voorwaarden voor de erfpacht en erfpachtcanon vastgelegd, waaronder de hoogte en de looptijd van het erfpachtcanon. 

 

Hoeveel erfpachtcanon betaal je?

De hoogte van de erfpachtcanon varieert per woning en is onder andere afhankelijk van de volgende factoren:

  • De grondwaarde
  • Het gebruik waarvoor de grond bestemd is;
  • De bedragen voor vergelijkbare erfpachtrechten;
  • De kosten van beheer en administratie.

Vuistregel voor de erfpachtcanon is dat je per jaar 5% van de grondwaarde (op het moment dat de erfpachtcanon werd vastgesteld) betaalt. Het erfpachtcanon mag je aftrekken van je belastbaar inkomen net zoals hypotheekrenteaftrek. Je netto erfpachtlasten zijn daardoor dus lager dan de bruto erfpachtcanon.

Rekenvoorbeeld Erfpachtcanon

Als de grondwaarde € 60.000 bedraagt, zal je jaarlijks ongeveer 5% daarvan moeten betalen als erfpachtcanon, wat neerkomt op € 3.000 per jaar. Betaal je maandelijks het erfpachtcanon? Dan betaal je een bruto maandelijkse erfpachtcanon van ongeveer € 250. Netto zal je ongeveer € 160 per maand uitgeven aan erfpachtcanon.

Hoe lang betaal je erfpacht?

Je betaalt erfpacht zolang je het erfpachtrecht bezit en geen eigenaar van de grond bent. Meestal wordt de hoogte van het erfpachtcanon voor een langere periode van 20, 30, 40 of zelfs 50 jaar vastgezet. In die periode blijft de hoogte van het erfpachtcanon gelijk en is dus duidelijk hoeveel je elke maand moet betalen voor het gebruik van de grond. Loopt de erfpachtperiode af? Dan wordt het erfpachtcanon, op basis van de dan getaxeerde grondprijs, weer opnieuw vastgesteld. Hierdoor kan de hoogte van het erfpachtcanon in één keer flink stijgen, waardoor dus ook de woonlasten omhoog gaan.  De erfpachter kan namelijk de inflatie die gedurende deze vele jaren heeft plaatsgevonden in één keer verrekenen. 

 

Erfpacht afkopen of vastzetten

Wil je liever geen erfpachtcanon meer hoeven te betalen? Of het risico voorkomen dat je woonlasten in de toekomst in veelvoud toenemen?  Dan kun je ervoor kiezen het erfpacht af te kopen of vast te zetten. 

Erfpacht afkopen

Bij het 'afkopen' van erfpacht betaal je een eenmalig bedrag, een afkoopsom voor een bepaalde periode, bijvoorbeeld voor 50, 75, 100 jaar of zelfs voor altijd. Na het betalen van de afkoopsom hoef jij niet meer het jaarlijkse erfpachtcanon te betalen. De hoogt van de afkoopsom is gebaseerd op je WOZ-waarde en de grondwaarde. Hoeveel het afkopen van erfpacht precies kost verschilt per situatie.

 

Let op: Financier jij de afkoop erfpacht mee met je hypotheek? Dan kom je in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek. De afkoopsom zelf is daarentegen niet fiscaal aftrekbaar.

Erfpacht vastzetten

Naast het afkopen van je erfpacht, kun je ook kiezen om het erfpacht vast te zetten (te “klikken”). Na het vastklikken van de erfpacht staat jouw erfpachtcanon vast en wordt het nooit meer opnieuw berekend.   Dit wordt eeuwigdurende erfpacht genoemd.  Het erfpachtcanon wordt dus niet per periode bepaald (zoals bij voortdurende erfpacht), maar voor altijd (eeuwigdurend). Je betaalt dus nog wel het jaarlijkse erfpachtcanon, maar hebt meer zekerheid over de hoogte van je erfpachtcanon en de maandlasten in de toekomst. 

 

Let op: Je mag het jaarlijkse erfpachtcanon aftrekken van je belastbaar inkomen.

Afkoop erfpacht financieren

Heb je onvoldoende eigen geld om het erfpachtcanon af te kopen of vooruit te betalen? Dan is het bij sommige hypotheekverstrekkers mogelijk om je hypotheek te verhogen. 

 

Let op: Neo Hypotheken staat geen hypotheekaanvragen of hypotheekverhogingen toe voor woningen met particuliere erfpacht. Er is echter wel de mogelijkheid om je hypotheek te verhogen voor de afkoopsom als het gaat om erfpachtovereenkomsten die zijn opgezet door overheden, gemeenten en semi-overheidsinstanties. Tevens dient de erfpacht termijn groter of gelijk te zijn aan de looptijd van de aangevraagde hypotheek. 

 

Hypotheek verhogen
Neo Hypotheek Hypotheek Verhogen

Erfpachtrecht en je hypotheek

Erfpacht speelt een belangrijke rol bij het krijgen van je hypotheek. Bij een huis dat op erfpachtgrond staat, tellen de kosten van het huis en de kosten van de erfpacht mee wanneer de maximale hypotheek wordt bepaald. Daarnaast kan het erfpachtcanon verhoogd worden, waardoor je misschien de maandlasten van je hypotheek niet meer kunt opbrengen. Een geldverstrekker zal daarom altijd rekening houden met de erfpacht wanneer ze een hypotheek verstrekken. Wat erfpacht precies betekent voor jou? Dat kan je hypotheekadviseur je vertellen.

 

Let op: Neo Hypotheken verstrekt geen hypotheek om een woning met particulier erfpacht te financieren. Wel verstrekken wij een hypotheek als het om een erfpachtconstructie van overheden, gemeenten en semi-overheidsinstanties gaat. Hierbij dient tevens de erfpacht termijn groter of gelijk te zijn aan de looptijd van de aangevraagde hypotheek. 

 

Voor- en nadelen van erfpachtrecht 

Duizelt het je allemaal een beetje? Nog één keer alles op een rijtje.

Voordelen erfpacht

  • Lagere koopsom: Omdat je geen eigenaar wordt van de grond, heb je minder budget nodig om een woning te financieren. Doordat je de grond er niet bij koopt, scheelt dat in de koopsom van de woning. Bovendien hoef je daardoor minder eigen geld in te brengen (met name voor starters kan dit interessant zijn).
  • Erfpachtcanon is fiscaal aftrekbaar: De vergoeding (erfpachtcanon) die je betaalt voor het gebruik van de grond, is aftrekbaar bij de belastingaangifte. Let op: Wil jij het erfpachtcanon voor een aantal jaren alvast betalen of afkopen? Dan is de afkoopsom niet fiscaal aftrekbaar.  Als je een lening afsluit om de vooruitbetaling of afkoop van erfpacht te financieren, mag je de rente over deze lening wel aftrekken van je belastbaar inkomen net zoals hypotheekrenteaftrek.
  • Aankoop van de grond: Af en toe wordt erfpachtgrond te koop aangeboden aan de erfpachter, vaak als je een huis koopt van een woningcorporatie. In veel gevallen is het echter onzeker of de grond te koop zal worden aangeboden en zo ja, wanneer dit zal gebeuren.

Nadelen erfpacht

  • Je hebt een extra betaalplicht: Zolang je de grond niet afkoopt, moet je erfpachtcanon voor de grond betalen. Reken erop dat je per jaar 5% van de grondwaarde aan erfpachtcanon kwijt bent. Dit bedrag dien je bij je andere vaste lasten op te tellen.
  • Onzekerheid over de prijs: Het grote nadeel van erfpacht is dat het erfpachtcanon aanzienlijk kan stijgen aan het einde van de contractduur. Als gevolg hiervan kan het voorkomen dat je plotseling een veelvoud gaat betalen van het bedrag dat je gewend was. 
  • Minder opbrengst bij verkoop: De woning brengt bij verkoop minder op als je deze in de toekomst zonder de grond erbij verkoopt (de volgende eigenaar moet dan in principe ook een canon betalen, tenzij hij de erfpacht afkoopt). Een erfpachtcanon die bijna afloopt is bovendien heel onaantrekkelijk voor potentiële kopers: simpelweg omdat zij niet weten op welke maandlasten zij moeten rekenen. 
  • Je bouwt geen vermogen op: Zolang je de erfpacht niet afkoopt, bouw je geen vermogen op over de grond. Ook al stijgt de waarde van de grond; je profiteert er niet van mee.
  • Beperkte hypotheekmogelijkheden: Hypotheekaanbieders zijn vaak terughoudend als het gaat om de financiering van woningen met particulier erfrecht. Bij Neo Hypotheken is dit ook niet mogelijk.

Veelgestelde vragen over Erfpacht

De erfpachtcanon moet worden betaald aan de eigenaar van de grond. In veel gevallen is dit de gemeente, vooral in steden zoals Amsterdam, Utrecht en Den Haag, waar veel woningen onder erfpachtregelingen vallen. Soms kan de eigenaar van de grond echter een particuliere partij zijn, zoals vastgoedeigenaren, waterschappen of kerken. Als je een appartement koopt in een gebouw met een Vereniging van Eigenaren (VvE), kan het ook voorkomen dat je de erfpachtcanon aan de VvE moet betalen.

Ja, de erfpachtcanon kan onder bepaalde voorwaarden meestal worden afgetrokken van het belastbaar inkomen. Om hiervoor in aanmerking te komen, moet je de eigenaar zijn van de woning waarop de erfpacht rust, en deze woning als je primaire verblijfplaats gebruiken. Belangrijk is ook dat de erfpacht alleen betrekking heeft op de grond en niet op de woning zelf. Indien de erfpacht ook van toepassing is op de woning zelf, dan wordt doorgaans niet beschouwd als een eigen woning. In dat geval zijn zowel de erfpachtcanon voor de grond als voor de woning niet fiscaal aftrekbaar. 

Nee, het afkoopbedrag voor erfpacht is over het algemeen niet aftrekbaar voor de belasting. Als je het afkoopbedrag financiert met een hypotheek, is de hypotheekrente die je betaalt over deze hypotheek daarentegen vaak wel aftrekbaar.

De informatie op deze pagina is gecontroleerd door:

mark-van-der-geer
  • Mark van der Geer
  • Hoofd Risk & Compliance
Waar kunnen we je mee helpen?
Service