Je 'huis onder water' betekent dat je hypotheek hoger is dan de huidige marktwaarde van je woning. Dit kan komen doordat de woningwaarde gezakt is nadat je het huis hebt gekocht, of je hebt simpelweg een hypotheek afgesloten die hoger is dan de waarde van je woning. Heb je verhuisplannen en krijg je voor je huis minder dan het bedrag dat je geleend hebt? Dan heb je een restschuld.
Je 'huis onder water' betekent dat je hypotheek hoger is dan de huidige marktwaarde van je woning. Dit kan komen doordat de woningwaarde gezakt is nadat je het huis hebt gekocht, of je hebt simpelweg een hypotheek afgesloten die hoger is dan de waarde van je woning. Heb je verhuisplannen en krijg je voor je huis minder dan het bedrag dat je geleend hebt? Dan heb je een restschuld.
Om te bepalen of je huis onder water staat, heb je drie bedragen nodig:
Je resterende hypotheekschuld en het eventuele vermogen dat je binnen je hypotheek hebt opgebouwd, kun je terugvinden in het jaaroverzicht van je hypotheekverstrekker. Om erachter te komen wat de huidige waarde van je huis is, kun je de WOZ-waarde opvragen, maar dit is een schatting van de waarde die op 1 januari van het vorige jaar is vastgesteld. Voor een exacte bepaling van de woningwaarde raden we je aan een taxatierapport op te laten stellen.
Ilse heeft onlangs een nieuwe baan gekregen en overweegt om te verhuizen. Enkele jaren geleden heeft zij haar woning laten renoveren, waarvoor zij een extra lening van € 50.000 heeft afgesloten. De huizen in zijn buurt zijn sindsdien licht gestegen in prijs. Ilse kocht haar woning destijds voor € 200.000 en hoopt het nu voor € 220.000 te kunnen verkopen. Hierdoor blijft Ilse zitten met een restschuld van € 30.000, waardoor zij niet volledig de kosten van de renovatie kan dekken middels verkoop van haar woning.
Als je je hypotheeklasten gewoon kunt betalen en geen verhuisplannen hebt, hoeft een huis dat ‘onder water staat’ geen probleem te zijn. Maak je je toch zorgen? Dan kun je overwegen om extra af te lossen. Zo verklein je het risico op een restschuld bij verkoop en bespaar je op je maandelijkse lasten. Lees onze voorwaarden voor de mogelijkheden van extra aflossen.
Overweeg je te verhuizen en staat jouw woning onder water? Dan blijf je achter met een restschuld, aangezien de koper meestal alleen betaalt voor de werkelijke waarde van de woning. Gelukkig zijn er tegenwoordig steeds meer opties beschikbaar om deze restschuld mee te financieren wanneer je een nieuw huis wilt kopen.
1. Restschuld direct aflossen
Misschien heb je in de afgelopen jaren kunnen sparen en kun je de restschuld in één keer aflossen. Of kun je een beroep doen op je ouders, aangezien zij tot je 40e tot € 28.947 (2024) belastingvrij mogen schenken voor het financieren van je eigen koopwoning. Hier valt ook het financieren van een restschuld onder.
2. Restschuld opnemen in je nieuwe hypotheek
Indien je voor je nieuwe woning niet het maximale leenbedrag hoeft te lenen, is het soms mogelijk om de restschuld mee te financieren in je nieuwe hypotheek. Geldverstrekkers zijn doorgaans wel terughoudend met deze optie, maar bij Neo hypotheken is het mogelijk om je restschuld mee te financieren mits je zelf over onvoldoende eigen middelen beschikt om de restschuld af te lossen. Je mag bij ons de restschuld meefinancieren tot 100% van de marktwaarde van je nieuwe woning.
Optie 3: Hypotheek met NHG-garantie
Heb je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) afgesloten? Met een NHG-hypotheek is het mogelijk om de restschuld mee te financieren bij de aankoop van een nieuwe woning, en tegelijkertijd de NHG-voorwaarden te behouden. De voorwaarde is wel dat jouw hypotheekschuld inclusief de restschuld onder de kostengrens van € 435.000 (2024) blijft. Daarnaast is kwijtschelding van de restschuld mogelijk wanneer je NHG-garantie hebt.
Overweeg jij om je hypotheek over te sluiten? Wanneer de hypotheekrentes dalen, kan het verstandig zijn om je hypotheek over te sluiten. Door je hypotheek over te zetten naar een hypotheekaanbieder met lagere rentetarieven, kun je je maandelijkse kosten verlagen. Veel hypotheekverstrekkers zullen echter jouw hypotheekaanvraag niet goedkeuren als je huis onder water staat, omdat de kans op een restschuld bij verkoop aanzienlijk is. Dit wordt beschouwd als een groot risico voor de hypotheekverstrekker. Mocht er een oplossing gevonden worden voor de restschuld, bijvoorbeeld door dit te dekken met eigen spaarscheld, dan is het bij Neo Hypotheken wel mogelijk om je hypotheek over te sluiten.
Nee, een woning op zichzelf kan bij aankoop niet ‘onder water staan’ in de figuurlijke zin van deze uitdrukking, waarbij er meer op de woning geleend is/wordt dan het waard is. Uiteraard kan het fysieke, letterlijke ‘onder water staan’ van de woning zich uiteraard ook voordoen, maar dat is een ander probleem die we bespreken bij verzekeringen.
Pas als jij een hypotheek afsluit voor een bedrag dat hoger is dan de marktwaarde van de woning, staat de woning financieel gezien ‘onder water’. Deze situatie is tegenwoordig vrijwel onmogelijk, doordat je geen hypotheek mag sluiten voor meer dan 100% van de woningwaarde. Alleen als je wilt investeren in energiebesparende maatregelen, kun je maximaal 106% van de woningwaarde lenen. Dit wordt echter gedaan in de verwachting dat de duurzaamheidsverbeteringen de waarde van de woning zullen verhogen, waardoor de woning vooralsnog niet onder water komt te staan.
Wanneer je hypotheek ten einde loopt, ben je verplicht het resterende hypotheekbedrag af te lossen. Als je huis op dat moment nog steeds minder waard is dan de hypotheekschuld en je niet over voldoende middelen beschikt om de hypotheek af te betalen, kan dit leiden tot de verkoop van je huis met een restschuld tot gevolg. In bepaalde situaties is het mogelijk om een nieuwe hypotheek af te sluiten.
Nee, de hypotheekrente die je moet betalen over je restschuld is niet langer fiscaal aftrekbaar. Heb jij je woning na 28 oktober 2012 en vóór 1 januari 2018 met een restschuld verkocht? Dan geldt er volgens de Belastingdienst een uitzondering. In deze situatie mag je de rente en financieringskosten over de restschuld nog maximaal 15 jaar fiscaal aftrekken. Om de restschuld in je belastingaangifte op te nemen, dien je de betaalde rente en kosten voor de restschuld in te vullen onder 'restschuld vroegere eigen woning'.
