Familie Hypotheek Neo Hypotheken

Familiehypotheek

Met een familiehypotheek sluit je een hypotheek af bij een familielid, voor het kopen, verbouwen of verduurzamen van een woning. Je kunt een familiehypotheek naast een gewone hypotheek afsluiten. Benieuwd hoe een familiehypotheek werkt? En wat de voor- en nadelen zijn?

Wat is een familiehypotheek?

Een familiehypotheek - ook wel een familielening of familiebank-constructie genoemd -  is een lening tussen familieleden. Je sluit een familiehypotheek niet af bij een geldverstrekker, maar bij een familielid. Dat kunnen je ouders zijn, maar dat hoeft niet. Ook bij je grootouders of je tante kun je een familiehypotheek afsluiten. Een familiehypotheek kun je gebruiken voor het financieren van de aankoop van de woning, maar ook voor het verbouwen of verduurzamen van de woning. Onderling bepaal je de voorwaarden van de lening, zoals het te lenen bedrag, de rente, de looptijd en de manier van aflossing. 

Let op! Strengere belastingregels vanaf 2023

 

Met het wegvallen van de jubelton op 1 januari 2023 leek de familiebankconstructie een aantrekkelijke optie voor ouders om hun kinderen te ondersteunen bij het kopen van een woning.  Helaas is deze constructie inmiddels ook minder aantrekkelijk geworden vanwege de aangescherpte belastingregels in box 3.  Vanaf 2023 heb je te maken met de nieuwe rekenmethode als je een familielening verstrekt. Sinds 2023 wordt de categorie “overige bezittingen” zwaarder belast dan spaargeld. De familielening valt onder overige bezittingen. Hierdoor betaal je nu over de familielening soms meer vermogensbelasting dan onder de oude regels. Bovendien is het tarief voor vermogensbelasting in 2024 verhoogd van 34% naar 36%. 

Vermogensbelasting 2024

Hoe werkt een familiehypotheek?

Een familiehypotheek werkt in principe hetzelfde als een reguliere hypotheek. Het enige verschil is dat je het geld nu niet leent bij de bank maar bij een familielid. Een familielid is dus de geldverstrekker. Net als bij andere hypotheekvormen maak je afspraken over de voorwaarden voor de hypotheek, het rentepercentage, de rentevaste periode, de looptijd en het bedrag dat je leent. Ook kies je voor een bepaalde aflosvorm, zoals de aflosvorm van een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek. Het enige verschil is dat je tot op zekere hoogte samen invloed kunt uitoefenen op de voorwaarden van de familiehypotheek.

Familiehypotheek afsluiten: twee manieren

Je leent het volledige bedrag dat je nodig hebt

 

Als je kiest voor een hypotheeklening met je ouders of een ander familielid, ben je niet gehouden aan de maximale leencapaciteit en andere regels die doorgaans gelden bij reguliere hypotheekverstrekkers. Bovendien heb je over het algemeen de vrijheid om zelf de aflosvorm, hypotheekrente en looptijd te bepalen. Het is niet verplicht om een notariële hypotheekakte op te stellen, maar het kan wel verstandig zijn om meer zekerheid te bieden aan het familielid

Je leent een deel van een familielid en een deel bij een geldverstrekker

 

Indien je ervoor kiest om een familiehypotheek af te sluiten als aanvulling op een reguliere hypotheek, zal jouw geldverstrekker controleren of je voldoende inkomen hebt om de lasten van beide leningen te dragen. In principe wordt de familiehypotheek dus meegerekend in je maximale leencapaciteit.

Maximale familiehypotheek berekenen

In principe ben je bij een familiehypotheek niet gebonden aan een maximale leencapaciteit, mits het geen combinatie is met een banklening. Dit betekent dat je bij een familiehypotheek meer dan 100% van de waarde van de woning kunt lenen. Hierdoor kun je dus eveneens het benodigde bedrag voor extra kosten zoals kosten koper of renovaties volledig financieren. Benieuwd hoeveel jij nodig hebt voor je droomwoning? Bereken het met onze handige rekentool.

Droomhuis financieren
huis-financieren

Hypotheekrente van de familielening

Overwegen je ouders om je een familielening aan te bieden zonder rente of tegen een lage rente? Dat is een vriendelijk aanbod, maar in de praktijk is dit voor jullie onvoordelig. In het geval van geen of te lage rente wordt de niet in rekening gebrachte rente namelijk beschouwd als een schenking en kun je mogelijk met schenkbelasting te maken krijgen. Je ouders, of een ander familielid, dienen daarom een marktconforme rente te hanteren. Sterker nog: het kan juist verstandig zijn om een hogere rente te kiezen. Waarom? Omdat je in aanmerking kunt komen voor hypotheekrenteaftrek. Hoe hoger de rente is, des te meer fiscale voordelen je kunt behalen.

Tip: In het geval dat je voor een hoge hypotheekrente kiest, kunnen je ouders ervoor kiezen om het 'te veel' betaalde rentebedrag belastingvrij aan jou terug te schenken. Op deze manier profiteer je van hypotheekrenteaftrek bij je belastingaangifte én kun je later een deel van de rentekosten belastingvrij ontvangen. Belangrijk is wel om je vooraf goed te verdiepen in de regels rondom belastingvrije schenkingen van ouders aan kinderen, aangezien er een limiet geldt voor dit belastingvrije bedrag.

Marktconforme rente: niet meer dan 25% afwijken van de markt

 

De Belastingdienst hanteert richtlijnen voor het bepalen van het rentepercentage bij een lening van familie. Dit rentepercentage moet marktconform  zijn en in de buurt liggen van de actuele marktrentes. Je kunt bijvoorbeeld naar de actuele rentetarieven kijken van een annuïteitenhypotheek met een looptijd van 10 tot 20 jaar, passend bij het bedrag van je hypotheek en de waarde van de woning. De belastingdienst stelt wel grenzen aan de maximale hypotheekrente. Het afgesproken rentepercentage mag niet meer dan 25% boven de hypotheekrentes van reguliere hypotheekrentes liggen. 

 

Let op! 

  • Is het rentepercentage te laag, dan ziet de Belastingdienst dit als een schenking en moet je als ontvanger misschien schenkbelasting betalen.
  • Ligt het rentepercentage 25% hoger dan de marktconforme rente, dan moet de geldverstrekker misschien schenkbelasting betalen. 
Actuele hypotheekrente

Hypotheekrenteaftrek bij een familielening

Indien je aan de juiste voorwaarden voldoet, heb je volgens de Belastingdienst recht op hypotheekrenteaftrek. De belangrijkste zijn:

- Je moet een marktconform rente hanteren: de hypotheekrente mag maximaal 25% mag afwijken van de rentepercentages die reguliere hypotheekverstrekkers rekenen. 

- Je moet de familielening in maximaal 30 jaar tijd aflossen door elk jaar een minimum bedrag af te lossen. Dit betekent dat het een annuïteiten- of een lineaire hypotheek moet zijn. 

- Jullie moeten de voorwaarden schriftelijk vastleggen in een leenovereenkomst en de familielening aangeven bij de Belastingdienst. Daarbij moet je duidelijk aangeven dat je het geleende bedrag gebruikt voor het kopen, verbouwen of verduurzamen van een woning. 

Hypotheekrenteaftrek
Neo Hypotheken Hypotheekrente Aftrek 1

 Voor- en nadelen familielening

Twijfel je of de familielening bij jouw situatie past? Wij zetten nog een keer de voor- en nadelen voor beide partijen op een rijtje. 

Voordelen familielening

  • Een hogere hypotheek: Voor veel starters op de woningmarkt kan het kopen van een eigen woning een uitdaging zijn. Hun maximale hypotheek is vaak beperkt vanwege factoren zoals geen vast contract of een relatief laag inkomen. Een familiehypotheek helpt dan om de financiële ruimte voor de aankoop van een huis te vergroten. Dit biedt mogelijkheden om een woning te kopen met een ruimer budget.
  • Belastingvoordeel: Je kunt als geldlener profiteren van extra belastingvoordeel bij de familiehypotheek door gebruik te maken van een hogere hypotheekrente en de jaarlijkse schenkingsvrijstelling.
  • Renteinkomsten onbelast: Voor de geldgever, zoals je ouders, zijn de rente-inkomsten onbelast: ze hoeven hier geen belasting over te betalen. Deze rente is vaak hoger dan de rente die ze op hun spaarrekening zouden ontvangen.  Let op: Wel moeten ze vermogensbelasting betalen over het uitgeleende geld (box 3). Zij zijn namelijk, ondanks dat jij het geld gebruikt, de officiële bezitters van het geld. De Belastingdienst beschouwt dit als een belegging.
  • Besparen op kosten: Met een familiehypotheek ben je niet verplicht om naar de notaris te gaan voor het regelen van een familiehypotheek.  Dat kan notariskosten schelen. Feitelijk is het dan ook geen hypotheek maar een onderhandse lening. Daarnaast hoeft geen taxatie plaats te vinden en betaal je geen advieskosten voor het afsluiten van de hypotheek. Overigens is het wel verstandig om afsluitprovisie in rekening te brengen door de ouders. Het kind mag deze aftrekken als kosten en bij de ouders is het niet belast.

Nadelen familielening

  • Kans op familieconflicten: Er kunnen conflicten ontstaan binnen de familie, maar ook tussen de geldverstrekker en het familielid dat de lening ontvangt. Met een familiehypotheek blijf je namelijk in die situatie afhankelijk van de financiële steun van het familielid dat het geld verstrekt. Juist om die reden is het heel belangrijk om afspraken goed vast te leggen, bij voorkeur bij een notaris. 
  • Weinig tot geen ondersteuning bij afsluiten en beheren: Bij de meeste reguliere hypotheken kun je eenvoudig online je hypotheek status beheren. In het geval van een familiehypotheek is de administratie niet zo vanzelfsprekend, en vertrouwen en heldere afspraken spelen een grotere rol. Zorg voor een goede administratie van betaalde rente en gedane aflossingen. Vooral als je gebruik wilt maken van de fiscale voordelen van renteaftrek, is het van belang dat dit tot op de komma klopt.
  • Geld voor lange tijd weggezet: Niet iedereen heeft altijd voldoende geld beschikbaar. Je kunt als ouders soms ook de eventuele overwaarde op het huis voor een familielening gebruiken. Op zichzelf is dit geen probleem, maar het is belangrijk om rekening te houden met de wensen van de ouders als zij op latere leeftijd mogelijk willen verhuizen en de overwaarde willen benutten. In geval van voldoende inkomen op enig moment, blijft het altijd een optie om de hypotheek over te sluiten naar een reguliere bank.
  • Hogere vermogensbelasting: Vanaf 2023 wordt een nieuwe rekenmethode toegepast wanneer je een familielening verstrekt. Geld dat op een spaarrekening staat, wordt relatief licht belast, terwijl een familielening wordt gecategoriseerd als een onderdeel van overige bezittingen. Vanaf 2023 wordt deze categorie (overige bezittingen) zwaarder belast, waardoor je als familielid meer belasting betaalt over de familiehypotheek dan over je spaargeld.
  • Afhankelijk van fiscale spelregels: De familiehypotheek is, vooral wanneer men gebruikmaakt van een hoog rentepercentage in combinatie met jaarlijkse schenkingen, sterk afhankelijk van de fiscale regelgeving, zoals bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek. Deze regels ondergaan regelmatige veranderingen, dus het is van belang om deze ontwikkelingen nauwlettend te volgen en de afspraken op tijd aan te passen als er veranderingen plaatsvinden rondom de familiehypotheek

Hypotheekadviseur inschakelen

Indien je een deel van je hypotheek leent van familie, is het verstandig om een hypotheekadviseur te raadplegen. Deze adviseur kan je voorzien van advies afgestemd op jouw persoonlijke en financiële situatie, evenals de verschillende beschikbare hypotheekopties. Zelfs wanneer je het gehele aankoopbedrag voor je woning leent van familie, kan het zeer verstandig zijn om de diensten van een hypotheekadviseur in te schakelen. Een adviseur kan onder andere de risico's in kaart brengen van eventuele moeilijkheden bij de terugbetaling van de lening. Bovendien kan hij of zij exacte berekeningen maken voor de aflossingen die vereist zijn om te voldoen aan de regelgeving van de Belastingdienst. 

Hypotheekadviseur zoeken
Neo Hypotheken Hypotheekadviseur1

Veelgestelde vragen

Op onze pagina met actuele rentestanden kun je bekijken hoeveel de rente op dit moment bedraagt. Welk rentepercentage marktconform is voor jouw familiehypotheek hangt onder andere af van de looptijd en de aflosvorm van de lening. Ook speelt mee wat de verhouding is tussen het geleende bedrag en de woningwaarde. Zorg ervoor dat de rente niet meer dan 25% afwijkt van de markt. Wijkt het meer af dan dit percentage? Dan wordt de familiehypotheek niet als ‘zakelijk’ beschouwd. De Belastingdienst weigert dan de hypotheekrenteaftrek. 

Dat kan wel, maar het is niet verstandig om een lage rente of zelfs geen rente te hanteren voor de lening aan je kind.

  • Wanneer je ervoor kiest om geen rente in rekening te brengen, zal je zoon of dochter de hypotheekrenteaftrek mislopen. 
  • In het geval van geen rente, beschouwt de Belastingdienst de bespaarde rente als een schenking aan je kind. Hetzelfde geldt als je wel rente vraagt, maar dit tarief te laag is in vergelijking met zakelijke tarieven. In dat geval kan de Belastingdienst schenkbelasting opleggen.

Je hebt echter wel de mogelijkheid om jaarlijks (een deel van) de maandelijkse lasten "terug te schenken." 

Wil je (een deel van) de maandelijkse lasten van de familiehypotheek "terugschenken" om de woonlasten van jouw kind te verlagen? Ouders hebben de mogelijkheid om hun kind jaarlijks een belastingvrij bedrag te schenken. In 2024 bedraagt dit belastingvrije schenkingsbedrag voor ouders (gezamenlijk) €6.633 per kind. Als het geschonken bedrag hoger is, zal het kind 10% schenkbelasting moeten betalen over het overschot. Het is wel belangrijk dat het kind daadwerkelijk de rente en aflossing van de familiehypotheek overmaakt. Het is belangrijk om geen directe koppeling te maken tussen de maandelijkse lasten van de familiehypotheek en de schenking. Bijvoorbeeld door slechts één keer per jaar te schenken in plaats van maandelijks, en ook niet exact hetzelfde bedrag als de maandlasten te schenken. Anders kan de Belastingdienst dit zien als een directe verband tussen de schenkingen en de betalingen voor de familiehypotheek,waardoor de Belastingdienst de hypotheekrenteaftrek voor de lening kan weigeren. 

Als je meer belasting betaalt dan de rente die je van je zoon of dochter ontvangt, resulteert dit in een negatief rendement. Als je dit wilt voorkomen, kun je ervoor kiezen om na afloop van de rentevaste periode de rente te verhogen, of eerder als jullie leenovereenkomst de mogelijkheid biedt om de rente tussentijds aan te passen.

Let op: De belastingregels zullen vanaf 2027 hoogstwaarschijnlijk weer veranderen. Er zijn tevens signalen dat de tijdelijke regels tot 2027 eventueel nog kunnen worden bijgesteld. Hierdoor is het lastig om te bepalen of het aanpassen van de rente een verstandige keuze is, aangezien dit afhankelijk is van toekomstige ontwikkelingen.

Nee, het is niet verplicht om voor een familiehypotheek langs de notaris te gaan, maar doorgaans is dit wel verstandig. Dan weet je zeker dat alles goed geregeld is en hebben jullie altijd nog heldere afspraken officieel op papier staan, mocht er toch onenigheid ontstaan.

Ja, je kunt de overwaarde op je woning gebruiken voor een familiebank constructie. Je kunt je overwaarde verzilveren door je hypotheek te verhogen of een tweede hypotheek af te sluiten en het bedrag dat vrijkomt vervolgens doorlenen aan je kind(eren).  Let op: Om de overwaarde op te nemen, word je opnieuw getoetst door de geldverstrekker. Bovendien betaal je zelf rente over de opgenomen overwaarde. Deze is niet fiscaal aftrekbaar.

De informatie op deze pagina is gecontroleerd door:

mark-van-der-geer
  • Mark van der Geer
  • Hoofd Risk & Compliance
Waar kunnen we je mee helpen?
Service