Neo Hypotheken Eigenwoningreserve

Eigenwoningreserve (EWR)

Misschien ben je deze term bij je belastingaangifte al eens tegengekomen: een eigenwoningreserve. De eigenwoningreserve is het bedrag dat ontstaat uit de overwaarde op je woning na verkoop. Wat is een eigenwoningreserve precies? Waar moet je op letten als je een huis met overwaarde of restschuld verkoopt? En wat zijn de fiscale gevolgen daarvan? Neo Hypotheken vertelt het je.

Wat is een eigenwoningreserve?

 

De eigenwoningreserve (EWR) is het saldo dat overblijft na verkoop van je eigen woning en na aftrek van de eigenwoningschuld en/of verkoopkosten. Verkoop je je woning voor een hoger bedrag dan de openstaande hypotheekschuld, ook na aftrek van de verkoopkosten? Dan heb je een overwaarde die aan je eigenwoningreserve wordt toegevoegd. Dit bedrag kun je gebruiken om de hypotheek op je volgende woning te verlagen. Levert je woning minder op dan de hypotheekschuld die op je huis openstaat? Dan is er sprake van een restschuld. 

Het verschil tussen eigenwoningreserve en overwaarde

Hoewel de termen "overwaarde" en "eigenwoningreserve" op elkaar lijken, is het belangrijk om te begrijpen dat ze niet precies hetzelfde zijn. 

  • Overwaarde is de mogelijke verkoopopbrengst van je woning minus de uitstaande hypotheek en verkoopkosten. Het is in principe de winst die je maakt bij de verkoop van je woning, nadat alle financiële verplichtingen zijn verrekend. Je hebt ook overwaarde als de woning nog niet verkocht is. 
  • Eigenwoningreserve is een fiscale term en is de daadwerkelijke verkoopopbrengst van je woning minus de "eigenwoningschuld" en de verkoopkosten. De eigenwoningreserve komt pas vrij als jouw woning verkocht is. 

In bepaalde situaties kan de eigenwoningreserve hoger zijn dan de overwaarde van je huis, omdat de eigenwoningreserve rekening houdt met de specifieke fiscale behandeling van de hypotheekschuld.

Eigenwoningreserve berekenen

Je kunt je eigenwoningreserve berekenen door de verkoopkosten en de eigenwoningschuld van de verkoopprijs van je woning af te trekken. Is de eigenwoningreserve positief? Dan is er sprake van overwaarde. Is bij verkoop de resterende hypotheek hoger dan de verkoopopbrengst van de woning min de verkoopkosten, dan is er sprake van een negatieve eigenwoningreserve en dus een restschuld. 

Voorbeeldberekening eigenwoningreserve

Juul en Peter verkopen hun woning voor € 325.000. Op de woning rust nog een hypotheek van € 250.000 en ze moeten de makelaar € 3.000 betalen. 

  • De netto verkoopopbrengst (€ 325.000 - € 3.000 voor de makelaar) = € 322.000.
  • De eigenwoningreserve (€ 325.000 - € 250.000 - € 3.000) = € 72.000.

EWR gebruiken voor de bijleenregeling

De overheid wil dat je de eigenwoningreserve van je oude huis gebruikt voor de aankoop van je volgende woning, anders krijg je te maken met de bijleenregeling. Omdat de EWR in het bovenstaande voorbeeld van Juul en Peter positief is, betekent dat zij de € 72.000 kunnen gebruiken voor de aankoop van een volgende woning. Wanneer zij dat niet doen, dan lenen ze feitelijk bij (vandaar de naam bijleenregeling) waardoor je geen hypotheekrente mag aftrekken over het bedrag van € 72.000. De eigenwoningreserve valt dan als schuld onder box 3 (sparen en beleggen).

Bijleenregeling
Neo Hypotheken Bijleenregeling

Eigenwoningreserve FAQ

Nee, de eigenwoningreserve wordt niet beschouwd als onderdeel van box 3, aangezien het niet vrij beschikbaar is. Hoewel de eigenwoningreserve voortkomt uit de overwaarde van je woning, ziet de Belastingdienst dit in fiscale termen niet direct als ‘vermogen’. 

Overweeg je om na de verkoop van je huis de overwaarde op je spaarrekening te storten? Houd er rekening mee dat de Belastingdienst de eigenwoningreserve dan wel beschouwt als onderdeel van je vermogen. Als dit bedrag een bepaalde drempel overschrijdt, krijg je te maken met vermogensbelasting. Voor zowel 2023 als 2024 geldt een vrijstellingsgrens van € 57.000,- als je alleen bent, en € 114.000,- als je een fiscale partner hebt.

Als jullie gezamenlijk een nieuwe woning kopen, dient je partner de overwaarde van zijn of haar vorige woning hiervoor binnen drie jaar te gebruiken. Door de bijleenregeling kan je de hypotheekrente anders niet volledig aftrekken. De fiscale consequenties tot jullie nieuwe hypotheek zijn echter afhankelijk van diverse factoren, zoals de eigendomsverdeling en de samenlevingsvorm. Dit kan soms ingewikkeld zijn, en daarom kan het verstandig zijn om advies in te winnen bij een hypotheekadviseur.

De informatie op deze pagina is gecontroleerd door:

mark-van-der-geer
  • Mark van der Geer
  • Hoofd Risk & Compliance
Waar kunnen we je mee helpen?
Service