Vergoeding vervroegd hypotheek aanpassen

Wat is de boeterente? 

De boeterente is de vergoeding die je betaalt als jij jouw hypotheek voor het einde van de looptijd wilt wijzigen.  De term ‘boeterente’ doet vermoeden dat je extra rente betaalt als boete. Dat is echter niet zo. De boeterente is namelijk geen extra rente, maar een vergoeding om jouw huidige hypotheekcontract met ons open te breken. Bij het afsluiten van je hypotheek heb je namelijk samen met ons een bepaald rentepercentage afgesproken dat je tijdens een vastgestelde periode zou gaan betalen. Op basis van deze overeenkomst zijn wij financiële verplichtingen aan gegaan.

Wanneer je ervoor kiest om (extra) af te lossen of je rentevaste periode tussentijds aan te passen, lopen wij het risico dat we gedurende de resterende looptijd van de rentevaste periode niet de verwachte rente-inkomsten genereren. Je betaalt dus in sommige gevallen een vergoeding omdat wij minder rente ontvangen dan je van tevoren - met het afsluiten van de rentevaste periode - had afgesproken. Tegenwoordig noemen we ‘boete rente’  vaak vervroegde aflossingsvergoeding.

Vergoeding hypotheek berekenen

De eventuele vergoeding berekenen wij aan de hand van de AFM-norm. De AFM heeft uitgangspunten gepubliceerd die duidelijk maken hoe de boeterente berekend zou kunnen worden om aan de wettelijke verplichting te voldoen. Neo Hypotheken volgt hun richtlijnen aan de hand van vier stappen: 

Stap 1. Berekening uitstaande hypotheekschuld

Neo Hypotheken bekijkt eerst welk hypotheekbedrag nog open staat.  Dit noemen we de actuele stand van jouw hypotheek. Vervolgens trekken wij het bedrag dat je vergoedingsvrij kunt aflossen van de uitstaande hypotheekschuld af. In je hypotheekakte staat welk percentage van de oorspronkelijke hypotheeksom je jaarlijks zonder extra kosten kunt aflossen. Bovendien is het bedrag waarover je een vergoeding moet betalen ook afhankelijk van de hypotheekvorm die je hebt. Bij een annuïteitenhypotheek en lineaire hypotheek daalt jouw schuld elke maand. Daarom daalt het bedrag dat je maandelijks aan rente moet betalen. Met deze maandelijkse aflossing houden we ook rekening in onze berekening.

Stap 2. Vergelijkingsrente bepalen

Nadat we hebben bepaald over welk bedrag van de lening je een vergoeding moet betalen, kijken we naar jouw contractrente. Dit is de rente die je momenteel betaalt voor jouw hypotheek. Jouw contractrente vergelijken wij met onze actuele hypotheekrente die nieuwe klanten aan ons moeten betalen voor eenzelfde soort hypotheek. Deze rente noemen we de vergelijkingrente. Voor het bepalen van de vergelijkingrente kijken we naar jouw huidige hypotheekvorm, in welk tariefklasse je hypotheek op dit moment valt en de resterende rentevaste periode. Bieden we jouw resterende rentevaste periode niet aan? Dan kijken we naar de dichtstbijzijnde kortere en langere rentevaste periode en kiezen de rente die de laagste vergoeding geeft.

Stap 3. Renteverlies bepalen

Vervolgens berekenen wij het verlies aan rente dat we door de extra aflossing hebben. Eerst rekenen we uit wat we op basis van de contractrente nog aan rente-inkomsten van je zouden hebben ontvangen tot aan de einddatum van je (oude) rentevaste periode. Daarna berekenen we wat we aan nieuwe rente-inkomsten zullen ontvangen tot de einddatum van je (oude) rentevaste periode. Het verschil tussen deze twee berekeningen is het renteverlies.

Stap 4. Contante waarde bepalen

Omdat je de boeterente in één keer terugbetaalt en deze anders eigenlijk in de toekomst betaald zou hebben, krijg je een soort van korting op de gemiste rentebetalingen. Je hoeft alleen de contante waarde van de misgelopen rente te betalen.  Dit noemen we de contante waarde-methode. De uitkomst van deze berekening is het bedrag aan vergoeding dat je aan ons betaalt.