Huis erven

Erf je een huis, bijvoorbeeld van jouw ouders of partner? Dan komt er een hoop op je af. Je bent in de rouw, maar er moet ook een hoop geregeld worden. Als erfgenaam zal je uiteindelijk moeten beslissen wat je met de woning gaat doen. Welke opties heb je? En welke kosten brengt dit met zich mee? Misschien staan er wel schulden open. En zijn er dan ook opties om het huis niet te erven?

Huis erven: drie opties als erfgenaam

Bij het overlijden van een dierbare kom je voor praktische en juridische uitdagingen te staan. Zo moet je als erfgenaam beslissen wat je wilt doen met de erfenis. Wanneer je een huis erft, heb je drie optie: de erfenis zuiver aanvaarden, verwerpen of beneficiair aanvaarden. We behandelen jouw opties hieronder.

Optie 1. Erfenis zuiver aanvaarden

Je kunt ervoor kiezen om de erfenis zuiver te aanvaarden. Bij zuivere aanvaarding aanvaard je zowel de bezittingen als de schulden van de erfenis. Deze optie betekent dat je de eigenaar wordt van het huis, maar je ook verantwoordelijk bent voor eventuele hypotheken of andere schulden die aan het huis verbonden zijn. Resterende schulden moet je uit je eigen zak betalen wanneer er niet genoeg bezittingen zijn. Een zuivere aanvaarding is een goede optie als je je er zeker van bent dat de bezittingen van de erfenis meer waard zijn dan de schulden.

Optie 2. Erfenis verwerpen

Het is ook mogelijk om de erfenis niet te accepteren, wat bekendstaat als 'verwerpen'. Dit betekent dat je ervoor kiest om geen aanspraak te maken op de nalatenschap van de overledene, inclusief eventuele eigendommen zoals een huis. Als je de erfenis verwerpt, erf je niets en ben je dus ook niet verantwoordelijk voor eventuele schulden die de overledene heeft achtergelaten, zoals een hypotheekschuld. Het verwerpen van een erfenis is een onomkeerbare beslissing, dus het is belangrijk om goed na te denken voordat je deze keuze maakt. Als je ervoor kiest om de erfenis te verwerpen, zal de erfenis (maar dus ook de eventuele schuld) automatisch doorschuiven naar de volgende wettelijke erfgenamen.

Optie 3. Erfenis beneficiair aanvaarden

Er is ook nog een tussenweg tussen weigeren en aanvaarden: beneficiair aanvaarden. Als je een erfenis beneficiair aanvaardt, dan accepteer je de erfenis onder voorbehoud van de boedelbeschrijving. Dit betekent dat er een lijst van alle schulden en bezittingen van de nalatenschap gemaakt wordt om de waarde van de erfenis vast te stellen. Onder toezicht van de notaris. Met deze beschrijving kun je achterhalen of de erfenis in jouw voordeel is. Mochten er schulden zijn, dan wordt dit vanuit de erfenis zelf betaald. Jij bent dus niet aansprakelijk voor eventuele schulden. Wanneer de erfenis na afbetaling van alle schulden positief is, ontvang je als erfgenaam jouw deel.

Geërfde woning: behouden of verkopen?

Als je (al dan niet samen met andere erfgenamen) ervoor kiest om een erfenis te aanvaarden en dus de woning te erven, word je eigenaar en neem je alle verantwoordelijkheden over. Dit geldt eventueel ook voor de hypotheek. Je kunt als erfgenaam dan in principe twee dingen doen: de woning en hypotheek overnemen of het huis verkopen.

Woning overnemen

Zijn er meerdere erfgenamen, maar wil jij graag in het geërfde huis gaan wonen? Dan kun je andere erfgenamen uitkopen. Dit betekent dat je de andere erfgenamen betaalt voor hun aandeel is het huis dat zij zouden erven. De woning moet daarom eerst getaxeerd worden om te bepalen op welk aandeel de andere erfgenamen recht op hebben na aftrek van de uitstaande schuld (hypotheek) op de woning. Als je het uitkopen van erfgenamen niet direct met eigen middelen kunt of wilt betalen, kun je overwegen om hiervoor een hypotheek of een andere lening af te sluiten - mits je inkomen hiervoor toereikend is.

Goed om te weten: Als je eigenaar wordt van de geërfde woning, dan wordt je vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Wil je in het geërfde huis intrekken, maar krijg je jouw eigen woning nog niet verkocht? Dan heb je voor drie jaar recht op hypotheekrenteaftrek van beide huizen.

Woning verkopen

Als geen van de erfgenamen van plan is om in het geërfde huis te gaan wonen, is het een optie om het huis te verkopen. Met de opbrengst van de verkoop kan de eventuele hypotheekschuld worden afgelost, waarna de resterende opbrengst onder de erfgenamen kan worden verdeeld. Er kan echter ook sprake zijn van restschuld als de verkoopprijs lager is dan de nog lopende hypotheek. Ook deze restschuld wordt dan onder de erfgenamen verdeeld.

Goed om te weten: De maandelijkse lasten zoals hypotheeklasten, OZB- en waterschapsbelasting, verzekeringen en energiekosten moet je als erfgenamen dragen tot de verkoop van de woning.

Hoe zit het met de hypotheek?

Als je de woning zuiver hebt geaccepteerd, dan ben je dus ook aansprakelijk voor de schulden - zoals de hypotheekschuld. Als erfgenaam erf je de hoofdschuld met de daarbij behorende rente. Je bent dan ook verplicht om de maandelijkse hypotheeklasten door te betalen. Bij Neo Hypotheken kan de bestaande hypotheek echter niet ongewijzigd worden overgenomen. Wel heb je verschillende mogelijkheden om de hypotheek boetevrij af te lossen of aan te passen. Ongeacht de optie, dient de bestaande Neo hypotheek binnen 1 jaar na het overlijden te zijn aangepast (op naam gezet te zijn van een erfgenaam) of te zijn afgelost.

Hypotheek aflossen

Huis erven met hypotheek? Dit zijn de opties

Neo Hypotheken Overlijdensrisicoverzekering

Hypotheek boetevrij aflossen

Als erfgenaam mag je bij Neo Hypotheken altijd de hypotheekschuld binnen 12 maanden na overlijden zonder vergoeding aflossen. Je kunt mogelijk de erfenis hiervoor gebruiken, of misschien had de overledene wel een overlijdensrisicoverzekering aan de hypotheek gekoppeld. Als die uitkeert, kan de hypotheek daarmee geheel of gedeeltelijk worden afgelost.

Overlijdensverzekering

Hypotheekrente wijzigen

Ben je als achterblijvende partner de erfgenaam en ook klant van Neo Hypotheken? En betaal je een hoge hypotheekrente? Dan mag je zonder vergoeding de hypotheekrente wijzigen naar de actuele hypotheekrente van het moment - mits je kiest voor dezelfde of een langere rentevasteperiode. Als de rentestand laag is, kan dit aanzienlijk in je maandlasten schelen.

Hypotheekrente wijzigen

Doorlopende kosten bij het erven van een huis

De erfgenamen moeten de vaste lasten blijven betalen na het overlijden van de eigenaar van het huis. Het gaat om de hypotheeklasten, maar bijvoorbeeld ook om de energiekosten, de verzekeringen en de gemeentelijke belastingen. Als eigenaren staan de nabestaanden ook voor de onderhoudskosten en de kosten van reparaties aan het huis. Bovendien moet je mogelijk na een periode van 8 maanden (totdat je eventueel de woning verkoopt) erfbelasting betalen.

Erfbelasting

FAQ

Ja, erf je een afbetaald of een hypotheekvrij huis, dan krijg je mogelijk te maken met de volgende belastingen:

Inkomstenbelasting: De inkomstenbelasting over de woning afhankelijk van of je in het huis gaat wonen, het huis gaat verhuren of dat je het leeg laat staan. Als je in het huis gaat wonen, dan valt de woning in box 1. Ook als er dus geen hypotheek meer op de woning rust, geldt het belastingtarief van box 1. Ga je zelf niet in de woning wonen? Dan wordt de woning als eigen vermogen beschouwd en valt de woning in box 3. Dit houdt in dat je vermogensbelasting moet betalen over de waarde van het huis. Naast inkomstenbelasting
Erfbelasting: Als jij als erfgenaam een geërfde woning aanvaardt, dan wordt de hoogte van de erfbelasting bepaald op basis van de WOZ-waarde van de woning.

Nee, je hoeft dan geen overdrachtsbelasting te betalen als je aan de volgende voorwaarden voldoet:

Alle erfgenamen zijn akkoord met de uitkoop.
Na de uitkoop moet je eigenaar zijn van de hele woning.
Je koopt de andere erfgenamen uit tegen een reële prijs.
Je mag een eigendomsdeel niet uitruilen voor het vervallen van een schuld aan de overledene.

De informatie op deze pagina is gecontroleerd door:

Mark van der Geer
Hoofd Risk & Compliance

Huis erven